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老楼该不该加装电梯?

【作者:   时间:2018/5/11    阅读次数:】      【打印】  【关闭

在年初召开的市十六届人大二次会议上,市人大代表朱建军向大会提交了一件关于“加装电梯提升老旧住宅、群众居住条件”的建议,提出我市部分住宅小区建设年代早、设施老旧,存在加装电梯的需求。而最近,一些老旧小区对是否加装电梯也讨论得热火朝天。

装部电梯得花40万老楼居民对加装电梯意见不一

由于小区居民多,不同楼层的住户对电梯的需求不一样,意见不一:越是高层住户,越愿意加装电梯,从中受益越大;越是低层住户,越不愿加装电梯,甚至认为外挂式电梯影响自家采光。同时,老旧住宅小区房屋间距一般比较小,加装电梯可能会对北向住宅间的日照、通风、视线不利,也可能影响相邻住户的通行,容易产生邻里纠纷。

家住桂花新村的鲍老伯和陆老伯在接受记者采访时说:“桂花新村楼层有五层高,加装电梯,一楼的居民会不会同意,如果出费用的话,一二楼的居民是不是和四五楼的居民一样多?”“如果加装电梯影响了一楼采光,他们肯定不愿意的。”

两位老人认为,虽然曾听说上海等城市有过这方面的试点,但在他们看来,推广有难度,但是如果有一些居民确实有需要,相关部门不妨出台鼓励性措施,推动这一利民的好事。而各地在政策执行之初,均要求经该幢楼的所有业主一致同意后方可申请加装电梯。

此外,根据相关部门测算,加装一部电梯除了购买电梯本身的花费外,还涉及建电梯井、土建费用等,总计大约需要40万元。如果一楼以上的住户分摊此项费用,平均每户需要承担3-4万元,再加上电梯后期的养护、维修、运行能耗费用,每部电梯每年会大约产生1-2万左右的费用,这对于普通家庭来说是一笔不小的支出。

对于这比资金筹集与分摊问题更是众口难调。有的市民认为,虽说老旧住宅居住的老人多,但也不完全是老人,还有一部分年轻人居住,加装电梯对老人而言是雪中送炭,对于年轻人则仅是锦上添花,更难谈让其出资分摊。还有的市民提出“我的房子都出租了,为什么还要多花钱装电梯呢?租金实际都不足以支付电梯的费用”。

居民就算有加装诉求审批环节复杂且保障规范缺位

采访中,一些住在老旧小区的老年人对于加装电梯持欢迎态度。而在现行法规范围内,老旧小区加装电梯工程并非申请无门。但关于加装电梯工程涉及到的申请人、申请条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等具体问题并没有相关的法律法规具体保障实施,更难谈简化审批流程。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”“城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”

这意味着,加装电梯属须办理规划许可证的行为。按照现行规定,若要为老旧住宅加装电梯,首先应到市规划局申请办理相关规划审批,再到住建部门和质监部门办理电梯施工开工告知和施工许可等手续,符合多重审批要求后,电梯才能“落地”。

由于涉及到规划、消防、质监、水电气等多个部门,很多居民摸不着北。彩香新村肖先生说,以前就有小区因为审批手续复杂而中途放弃。因此,有的小区在招标电梯公司时就要求对方必须能免费帮业主跑审批,一些有经验城市的电梯公司负责人则称,需要大概4个月才能走完流程,通过审批。

对于老百姓的诉求,今年江苏省两会召开时,有数个建议和提案都与老旧小区加装电梯有关。在年初召开的市十六届人大二次会议上,市人大代表朱建军向大会提交了一件关于“加装电梯提升老旧住宅、群众居住条件”的建议。朱建军经过前期充分的调研,提出了不少具有实际操作意义的建议。

代表调研多地做法建议用“楼层不同分摊有别”办法

朱建军说,近年来,重庆、西安、深圳、上海等城市通过地方立法确认加装电梯适用于《物权法》第76条的规定,即“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”同一栋楼每家每户的利益诉求往往不一样。因此业主意见征集应本着聆听业主意见,全面考虑业主利益,实现业主间利益共享的基本准则。

根据朱建军对我市一些主要电梯企业的调研,拓宽为老楼加装电梯工作的资金筹集渠道是关键。其他城市已经提供了许多可资借鉴的经验:

南京市以政府补贴与业主分摊为主,提取住房公积金、住宅专项维修资金为辅,政府补贴以楼层为标准规定住宅楼为七层及七层以上20万元/台、六层18万元/台、五层16万元/台、四层14万元/台,补贴资金由市、区财政各承担50%,业主分摊比例由全体业主协商决定。

西安市以业主自筹与财政补贴为主,鼓励社会其他资金积极参与,政府补贴以电梯数量为单位,每部补贴15万元,对业主分摊比例未予明确规定。

济南市以业主分摊与财政补贴为主,使用住房公积金与社会投资为辅,政府对加装电梯总造价的40%给予财政资金补助,补助上限不超过25万元;业主分摊比例由共同出资业主自行协商确定。

深圳市以业主自筹为主,可以使用住房公积金与房屋专项维修基金,并按照楼层受益大小原则协商。

上海市以资金自筹为主,完成后将获得造价40%,最高24万的政府补贴。

厦门市以政府补贴与业主分摊为主,可以提取住房公积金与房屋维修基金,政府对停靠六个楼层的电梯财政补贴22万元,每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元人民币,业主分摊部分可自行协商,并给予指导参照比例。

广州市以业主分摊为主,可申请使用业主名下的住房公积金与房屋维修基金,分摊比例由业主自行协商确定并给予相应的参照标准。

为此,朱建军提出要将业主出资分摊与政府财政补贴作为为老旧住宅加装电梯的主要资金来源;坚持利益与负担挂钩,采取“楼层不同、分摊有别”的办法,按照比例分摊建设资金;参考城市更新综合整治项目的做法,由各辖区政府负责加装电梯工作,市规划国土委、市住建局、市市场监督局、市财政委、市消防局、市城管局等行政部门出台相关技术规定并给予必要的技术指导,从政策层面打通障碍。

朱建军表示,要进一步着眼于现实难题,坚持问题导向,通过上层制度设计来推动破解老旧住宅增设电梯的困局。通过借鉴学习省内外经验,研究制定我市多层住宅加装电梯的试行办法,从根本上推动老旧小区加装电梯工程建设的实施,造福老百姓。

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