住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备质保期满后的维修、更新和改造的资金。随着近年来房地产行业的迅猛发展以及维修资金交存标准的提高，全市各区维修资金归集总量已经逐渐积累成为一个巨大的数字。

    苏州市人大代表陆敏彪调研后认为，专项维修资金的使用率与房屋维修问题之间极不匹配，巨额的维修资金处于沉睡状态，与群众迫切的维修需求之间形成了鲜明对比。维修资金使用项目经常因种种阻力而“流产”，主要表现：一是法规上，法规和规范性文件规定的双2/3的标准在实际情况下很难满足，成为了阻碍维修资金使用的“高门槛”。《民法典》实施后，维修资金使用一般程序首先由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，最低标准虽然降低，但在实际操作过程中仍然具有一定难度。二是实际中，某些业主思想认识有偏颇，不同意动用维修资金，上门走访征求意见难度大。此外，由于业主、业委会、物业服务企业之间的种种矛盾，互相之间不配合、不信任，也会导致出现物业服务企业积极性不高，不帮业主申请维修资金或者故意拖延，或业委会、部分业主不同意动用维修资金的情况。

    在研读过住建部《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》及各地维修资金管理办法后，陆敏彪代表提出建议：
    一是完善维修资金制度体系，继续制定或完善维修资金配套政策。比如，明确应急使用条件，可以制定应急维修管理办法或者进一步明确主管部门、各方责任等；扩大维修资金应急使用的范围，可以适当将其他影响业主日常生活或危及房屋安全的情形列入应急使用范围，如幕墙玻璃碎裂等；适当放宽小额使用的条件；出台针对维修资金未分配利息使用的制度文件，在保证不动用业主分户账本金的前提下，针对这笔资金可以设立专项管理办法，确定维修项目使用范围，简化资金使用流程；明确应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的情况下，维修资金使用的具体流程。
    二是加大维修资金宣传力度。将宣传口径从“住房养老金”改为“住房医保金”，提升业主对维修资金交存、使用监管等的认知度，鼓励业主建立有“病”即修，有“病”即用的观念。
    三是简化维修资金使用流程。发挥市场和业主的作用，通过限时办结等多种手段提高行政效率，降低管理成本。原则上，政府部门仅需对使用方提交的申请资料进行形式审查，确认是否符合规定要求提交的资料即可，无需对资金使用的具体情况进行审查，而维修资金的具体使用过程交应由第三方服务管理和负责。
    四是优化业主征求意见方式。将充分利用互联网+、手机APP等方式，优化业主征求意见方式，将意见方式也从传统的按户上门走访变为以微信刷脸识别认证在线投票为主，短信通知和上门走访为辅。以网络信息技术取代人工服务，在取得业主信任的同时，也将维修资金使用流程中征求意见、事后抽查两个步骤合并为一步，极大的节省时间，提高效率。
    五是做好维修资金保障服务。维修资金管理部门可使用已有的勘察、检测、设计等第三方服务机构出具的专业意见，为维修资金申请使用提供便利，同时尽可能建立房屋修缮、建筑防水、消防维修等专业队伍库，供发生应急维修时选用。

    苏州市住房和城乡建设局办理了该件建议，并作出答复。

    根据苏州市2013~2020年度住宅专项维修资金数据统计，维修资金累计归集总额年度平均涨幅为14.37%，累计使用总额年度平均涨幅为24.84%；累计使用总额占比累计归集总额的比例，由2013年度的1.61%逐年上升至2020年度的2.94%。数据反映出：一是维修资金年度使用涨幅高于维修资金年度归集涨幅；二是维修资金使用总额占比归集总额的比例呈逐年上升趋势，但是占比仍较低，其原因一方面是因为苏州大市范围内建立维修资金制度的商品住宅大部分处于“青壮年”，尚未进入维修资金使用的集中期，另一方面则是由于维修资金在申请使用过程中的多方面原因造成实际使用效率不高。

    就如何提高维修资金使用效率，市住建局明确了五项措施。
    1.完善维修资金制度体系。《苏州市住宅区物业管理条例》修订草案第二章业主和业主组织新增了“未按照有关规定交纳住宅专项维修资金的”不得作为首次业主代表大会成员、业主委员会成员。第五章物业的使用与维护对维修资金应急使用范围、紧急维修不能统一意见时的处理流程进行了完善；明确了“业主、建设单位和物业服务人进行维修养护时，有关业主、非业主使用人应当予以配合”。
    2.落实维修资金利息分配。市住建局通过专户银行招标、组合定期存款等方式实现维修资金的保值增值。经市住建局征询市审计部门、市财政部门意见，确定将分户利息包括维修资金增值收益部分均按年度核算后转入业主维修资金账户滚存、使用。
    3.推广电子投票表决模式。市住建局开发建设了智慧物业管理服务平台，该平台于2021年4月正式启用，其所包含的电子投票子系统利用在线人脸识别、身份认证等新型技术解决投票人身份真实性、合法性等问题，由此方便业主参与表决，弥补了传统跑票表决方式的短板与不足，提高了业主参与积极性。通过对该功能开展选点试用工作，解决了维修资金表决签字难问题。
    4.引入专业机构提供服务。通过公开招标引入第三方机构，对维修资金使用的方案及图纸设计、房屋鉴定检测、维修电梯方案审查、项目监理、工程造价审核及决算审价、消防工程管道检测、宣传调研等环节完善管理，形成维修资金使用的全流程监管。明确和压缩第三方机构的服务时效，推动维修资金使用提速增效，并确保维修资金使用合法合规。
    5.加强维修资金政策宣传。采用线上平台进行宣传推广，开展维修资金使用知识竞赛活动，拍摄制作维修资金宣传视频和短片；利用轨道交通等线下重要载体开展维修资金宣传调研现场活动，定制维修资金宣传折页，开展维修资金使用满意度调研活动。

    苏州市住建局物管中心副主任卢明表示，在修订的住宅区物业管理条例草案中，明确了业主、建设单位和物业服务人进行维护保养时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。修改的条例在提交市人大常委会多次征求意见和修改后，即将进入二审程序，在报省人大常委会批准后施行。住建部门还将进一步加强宣传，提升维修资金的社会知晓率，在应急使用方面，目前，对墙体的渗漏，电梯的维修等其他涉及市民生命财产安全的项目，在材料齐全完备的前提下，可在当天内完成受理。同时，我们将进一步推广电子投票表决制模式，在智慧物业管理服务平台开发的电子投票系统，利用在线人脸识别，并且与不动产登记中心的苏易登系统对接，有效解决投票人身份确认的问题，方便业主参与表决。