加强业委会监管 提升小区自治管理水平

业主委员会是小区自治管理中主体，代表业主履行小区管理的职责。加强对小区业主委员会监督管理，能很好的监督小区的物业管理工作，体现属地政府意志、协调处理难点问题、确保各方合理利益。

苏州市人大代表陆锴调研发现，由于对小区业委会履职行为缺少监管手段，个别小区存在业委会人员部分的不当行为阻碍了小区物业服务水平的提高，业委会与业主的纠纷，在一定程度上破坏了小区的和谐，有的导致小区的设备设施无法落实维修，有的给小区治安、消防等造成了严重的安全隐患。但针对小区业主委员会，因为缺少必要的监督管理办法，属地街道和房管部门仅有一些指导职能，而无实质性的制约手段。

陆锴代表建议，相关部门适时研究制定对小区业委会监督管理的办法或规定，出台一些规范业委会管理的政策，提供更加有力有效的制度遵循，更好监督规范小区业委会履行职责，保障业主的切身利益。

苏州市住房和城乡建设局会同民政局办理了该件建议，并及时作出答复。

在强化物业管理政策宣传的基础上，全市持续推进业主委员会建设，主要措施包括：

1.积极指导筹建业主大会、业主委员会。主管部门积极指导、帮助筹建业主大会、成立业主委员会，全市已成立业主委员会的小区约占小区总数的30%以上，业主大会、业主委员会发挥了一定的积极作用。

2.加强业主委员会工作能力培训。要求各县级市和区根据业主委员会成员特点调整培训方案，提高业主委员会成员的参训率。

3.落实属地管理，推动重心下移。注重发挥街道办事处、社区居委会属地管理作用，强化街道办事处、社区居委会对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，提高问题的发现率和处置率，打通物业管理最后一公里。

4.不断规范业主委员会行为。2018年，市住建局印发了《业主大会议事规则（示范文本）》，该文本综合有关业主（代表）大会、业主委员会方面最新的法律法规规定，吸收我市多年来一些成功的做法，在业主（代表）大会、业主委员会、业主监事会运行程序方面列出示范，规范业主大会全体成员的行为。同时，建立健全纠错机制，对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，各县级市、区行政主管部门责令其限期改正或撤销其决定。街道办事处（镇人民政府）、社区居委会强化指导和监督，对业主委员会不能正常开展工作的进行调整，保证小区自治管理正常进行。

5.试点建立电子表决平台。召开业主大会，需要上门征求意见或通过挂号信的方式书面征求意见，会耗费大量人力物力，且耗时长。通过上线物业管理诚信平台，实现对物业服务企业信用信息的采集、记录、评价和公开，评定、发布全市物业服务企业信用等级，实现守信联合激励、失信联合惩戒等功能。在平台建设过程中，充分考虑业主大会电子表决的可操作性，方便广大业主更便利参与小区管理。

6.推动融入社区管理，加快和谐社区建设。近年来，市委、市政府先后出台推进社区治理现代化的系列文件，明确社区党组织要发挥牵头抓总和统筹协调作用，每半年牵头召集社区物业管理联席会议，支持和帮助社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同做好小区物业管理，规范物业收费行为，协商解决遇到的矛盾问题。

 下一步，承办部门将着力抓好三方面工作：

一是加强基层党组织的工作覆盖和引领。提倡社区党组织班子成员、社区居委会成员与业主委员会成员交叉任职，建立社区党组织牵头，居（村）委会、工作站、业主委员会、群团组织、社会组织、中介组织、物业公司、驻区有关单位参加的社区管理协调机构或联席会议制度，形成党组织领导下的多元主体共同参与治理的格局。

二是加强居民委员会对业主委员会的指导监督。做实居民区联席会议制度，民政部门将业主委员会纳入15类城乡社区协商主体之中，针对涉及社区公共事务和村（居）民切身利益的事项开展充分协商，研究解决热点、难点问题。

三是健全业主委员会监管机制。完善培训制度，建立业主委员会成员任前诚信承诺和失信惩戒制度，规范业主委员会成员履职行为；建立健全业主委员会工作信息公开制度，公开业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约和业主委员会会议决定等重要信息，加强专项维修资金和公共收益使用监管，保障业主的知情权；逐步建立业主委员会工作规范化评估机制，引导推动业主委员会依法合规运作。

苏州市住建局物业管理处副处长姜晨介绍，现实中业主委员会建设确实还存在着一些问题，个别业主委员会或其成员存在不作为、乱作为等问题，给小区管理带来不小的负面影响，业主的意见很大。全市各级物业管理行政主管部门非常重视业主大会和业委会的工作，对符合条件的住址小区，积极指导、帮助筹建业委会，鼓励业主、社区街道加强对业委会的监督。同时，对于业主委员会监督的相关的法律法规还需要进一步的健全。今年我们正在修订苏州市住宅区的物业管理条例，里面有一章是关于业主和业主组织，是一个核心章节。希望通过这次条例的修订，进一步规范业主及业主组织的工作及运行。